如果你还把工业地产想成环路边的灰色厂房，你已经落后了。城市物流已成为英国商业地产中最具吸引力的资产类别之一——它也是 Yeats 所建一切的核心。
数字说明了一切。电商渗透率持续攀升，当日达和次日达已成为消费者的基本预期，而东南部位置优越的现代物流空间供应依然极度紧张。优质地段的空置率处于历史低位。租金在上涨。资本追逐优质存量的速度超过了建设速度。
驱动力是什么？归根结底是消费行为。疫情加速了一场早已开始的转变，而且没有回头。零售商、履约运营商和第三方物流供应商都需要更靠近人口中心、与公路和铁路网衔接良好、并按现代环保标准建造的空间。那种离哪儿都有 50 英里的巨型配送仓库的老模式已经行不通了。
这正是 Yeats 开发储备的重点所在。我们的项目围绕“最后一公里”定位来设计——让租户以伦敦或 M25 走廊价格的一小部分，真正贴近其客户。我们位于萨尼特的 59 单元、126,000 平方英尺项目 Engine Works Park 就是典型例子：经 Thanet Parkway 铁路直达伦敦，单元组合灵活，规格为真正推动租户需求的企业而定。
对投资者来说，基本面无可争辩。过去三年，东南部次级地段的工业收益率已大幅收窄，但与伦敦优质物流资产相比仍有可观的利差。这一利差就是机会——尤其是在基础设施投资已实质改善通达性、而价格尚未完全反映的地方。
在 Yeats，我们不追逐潮流。我们研读市场，及早识别结构性转变，建造站在需求走向正确一侧的项目。城市物流不是一时风潮——它是对货物在经济中如何流动、在哪里流动的根本性重新定价。我们正在为此而建。